Hisseli tapu satışı, bir taşınmaza birden fazla kişinin ortak olması durumunda hissedarların kendi paylarını devretmesi durumudur. Bu tür taşınmazların satışında ön alım hakkı öncelikli olarak diğer hissedarlara aittir. Dolayısıyla satış sürecinde öncelikli olarak diğer ortaklara bildirimde bulunulmalı, onların alım hakkını değerlendirmesi sağlanmalıdır.
Hisseli tapu satışı sürecinde anlaşmazlık gibi bir durumla karşılaşmamak için tapu kayıtlarının incelenmesi ve taraflar arasında yazılı bir sözleşme yapılması gerekir. Satış sürecinde alıcı, yalnızca satıcının payı üzerinde söz sahibi olur, diğer hissedarlarla ortaklığı devam eder. Bu nedenle süreç içerisinde hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır.
Hisseli Tapuda Habersiz Satış
Hisseli arsa tapusu satışı, bir taşınmaza birden fazla kişi ortak olduğunda, ortak sahiplik esasına göre paylaşılması gereken bir durumu ifade etmektedir. Hisseli tapuda her bir hissedara ait belirli bir oran bulunur ve taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkün değildir.
Paylı taşınmazlarda mülkiyet hakkına saygı duyularak işlemlerin şeffaf şekilde gerçekleştirilmesi gerekir. Tapu devri sürecinde her bir paydaşın onayı alınmalı ve yazılı beyanlarla süreç belgelenmelidir. Bu şekilde, ihlaller önlenir ve hukuki sorunlar ortadan kalkar.
Bir hissedar payını satmayı düşündüğünde, diğer ortakların bu durumdan haberdar edilmesi gerekir. Aksi halde ön alım hakkı ihlal edilmiş olur ve taraflar arasında dava süreci başlayabilir. Bu sebeple diğer pay sahiplerinin haklarını koruyacak tedbirler dikkatle alınmalıdır.
Gayrimenkul hukuku çerçevesinde bakıldığında, hisseli tapuda hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunur. Yani bir hissedar kendi payını satmak istediğinde bu durumu diğer hissedarlara bildirmek zorundadır. Hissedarlardan biri eğer satışı engellemek isterse verilen yasal süre içerisinde ön alım hakkını kullanarak hisseli payı satın alma şansına sahiptir. Ancak bazı durumlarda hissedarlar paylarını habersiz bir şekilde satabilirler. Bu durumda diğer hissedarların habersiz satışa itiraz hakkı vardır.
Gayrimenkul alım-satımında hisseli tapunun riskleri göz önünde bulundurularak profesyonel danışmanlık alınması önerilir. Hisseli tapularda çıkabilecek anlaşmazlıklar, yatırımcılar için hukuki ve mali sorunlar yaratabilir. Bu risklerin farkında olmak süreci daha sağlıklı yürütmeye yardımcı olur.
Hisse devri süreci sırasında usulsüz bir satış durumu söz konusu olursa hissedarlar tapu iptal davası açabilirler. Bu davalarda mahkemeye başvurulur ve satış işleminin hukuka aykırılığı araştırılabilir.
Hissedarların habersiz satışa itiraz etme süreci şu şekildedir:
Bu tür durumların yaşanmaması için tapu işlemlerinin düzenli bir şekilde takip edilmesi önem taşımaktadır.
Taşınmazın belli bir hissesine sahip olan kişiler satış veya devir işlemi yaparken dikkatli olmalıdır. Bu kişilerin sadece kendi hisseleri üzerinde işlem yapma yetkisi bulunmaktadır. Hissedarların onayı olmadan işlem yapılması hukuka aykırı kabul edilir.
Her hissedar taşınmazdaki kendi payı üzerinde tasarruf hakkına sahiptir ve bu anayasal bir güvencedir. Ancak bu hak başka ortakların haklarına zarar vermeden kullanılmalıdır.
Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Gayrimenkuller, paylı mülkiyet düzenlemeleri altında bulunur ve birden fazla sahibe aittir. Bu sahiplik yapıları; gayrimenkulün kullanımı, bakımı ve satışı gibi konularda belirli prosedürler gerektirir. Tapu satış süreci, paydaşların haklarını ve menfaatlerini korumak için titizlikle yönetilen bir süreçtir.
Hisseli tapu satışında taşınmaz birden fazla kişiye aittir ve bu süreçte satış işlemi yapılırken öncelikli olarak diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) vardır. Bu süreç parçalı emlak piyasasında sıkça gerçekleşir. Parçalı emlak, bir gayrimenkulün birçok farklı kişi veya kuruluş arasında bölünmüş olması durumunu ifade eder. Bu nedenle paydaşların bir araya gelerek gayrimenkulün satışını organize etmeleri ve hisselerini satmaları gerekir.
Hisseli tapu satışında dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
Dijital emlak platformları ile satış süreçleri daha şeffaf ve verimli bir hale gelebilir. Paydaşlar gayrimenkullerini daha geniş bir kitleye tanıtabilme imkanı bulurken, potansiyel alıcılarla daha hızlı bir şekilde iletişime de geçebilirler. Ayrıca dijital tapu devri işlemleri, fiziksel olarak bir araya gelme zorunluluğunu ortadan kaldırarak işlem sürecini hızlandırır ve maliyetleri azaltır.
Hissedarlar, taşınmazda yalnızca kendi payları oranında yetkilidir. Diğer hissedarların hakları saklı kalmak kaydıyla işlem yapılabilir. Taşınmaz üzerinde yapılan her işlem resmi kayıtlara geçmelidir.
Ortak sahiplik bulunan taşınmazlarda bilgi eksikliği nedeniyle güven sorunu oluşması kaçınılmaz bir hale gelebilir. Bu yüzden taraflar arasında yazılı belgeler ve resmi işlemlerle güven ortamı sağlanmalıdır. Sorun çıkmaması adına her aşama dikkatle planlanmalıdır.
Hisseli Tapuda Vekaletle Satış
Hisseli tapuda taşınmazların satışı, tüm hissedarların bireysel olarak satış işlemi yapmasını gerektirebilir. Ancak bir hissedar kendisi tapu müdürlüğüne gidemediği zaman yetkili bir kişiye vekalet vererek bu işlemi gerçekleştirebilmesini sağlayabilir. Hisse devri sürecini hızlandırmak ve kolaylaştırmak için noter onaylı vekaletname düzenlenmelidir.
Vekaletle satış işleminin gerçekleştirilmesi tapu devrini verecek kişinin yetkilendirilmesiyle yapılır. Vekaletname, noter tarafından hazırlanmalı ve hangi işlemlerin yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Özellikle hisseli tapuda vekaletle satış yaparken vekilin taşınmazın satışı, devir işlemleri ve gerekli belgelerin imzalanması gibi yetkilere sahip olduğundan emin olunmalıdır. Vekaletname örneği şu şekildedir:
Ben, [VEKİL EDENİN ADI SOYADI, T.C. KİMLİK NO], [TAŞINMAZIN BULUNDUĞU İL/İLÇE] adresinde bulunan tapunun [ADA/PARSEL] numarasında kayıtlı hisseli taşınmazımın hisse devri işlemlerini gerçekleştirmek üzere, [VEKİLİN ADI SOYADI, T.C. KİMLİK NO] adlı kişiyi vekil tayin ettim.
Vekilim, söz konusu taşınmazın satışı, devri, tapu işlemlerinin takibi ve ilgili makamlarda benim adıma imza atma yetkisine sahiptir. Bu vekaletname, satış işlemi tamamlanana kadar geçerlidir.
Tarih: [Tarih]
Vekalet Veren: [Ad Soyad, İmza]
Günümüzde tapu işlemlerinin dijital ortama taşınmasıyla birlikte, hisseli satışlar da daha kolay hale gelmiştir.
Web Tapu Randevu
Web Tapu sistemi, vatandaşların tapu işlemlerini çevrim içi ortamda güvenli ve kolay biçimde gerçekleştirmelerine olanak tanır. Bu sistem sayesinde taşınmazla ilgili satış, bağış, intikal gibi birçok işlem için başvuru yapılabilir.
Kullanıcılar e-Devlet üzerinden sisteme giriş yaparak, gerekli belgeleri yükleyebilir ve uygun tarih için tapu müdürlüklerinden randevu alabilir. Bu şekilde işlemler, tapu müdürlüğüne gitmeden önce online hazırlanarak zaman tasarrufu sağlanır.
Hisseli tapu sahipleri, Web Tapu üzerinden işlem yaparken tüm hissedar bilgilerini eksiksiz ve doğru şekilde sisteme girmelidir. Her bir hissedarın onayı alınmadan randevu süreci tamamlanamaz ve başvuru geçersiz sayılır. Bu nedenle işlem yapılacak payın tapudaki durumu dikkatlice kontrol edilmelidir.
Randevu esnasında gerekli evrakların doğru formatta yüklenmesi, işlemlerin kesintisiz ve hızlı şekilde ilerlemesine yardımcı olur. Web Tapu sistemi, özellikle hisseli taşınmaz işlemlerinde şeffaflık ve düzen açısından büyük avantaj sağlar.
